一、案件背景

      本案当事人的祖辈据说是苏州百年老字号采芝斋的主人，其于苏州老城区核心地段拥有一套老宅，该套住宅于社会主义改造阶段收归国有，随后又听说根据政策发还给了当事人的祖父，但不甚清楚。于此期间，当事人整家搬迁至上海居住，该套房屋由当事人祖父的弟弟及其子女一家居住。最近听说当事人祖父的弟弟一家将其出售给第三人，获得一千多万元的售房款。当事人知情后几经辗转查档无果，后求助于我所律师，要求我们查明真相，到底这个房屋发还给谁？如果是发还给当事人的祖父，那又怎么会过户到当事人祖父的弟弟一家？此时当事人手里仅有一张该房屋民国时期的地契。当事人跟房管部门还有个电话录音，房管部门工作人员振振有词的说他们的过户是合理合法的，没有任何问题。但是鉴于当事人不是产权人，所以不能提供书面材料，也不能进行查询。

二、一波三折的取证过程

1、先行立案，获取取证方向

     该案件因现存证据实在较少，难以确定基础的法律事实，以至于无法明确组织证据和调查取证的方向。经团队律师讨论研究，决定先以法定继承为请求权基础，组织当事人的亲属关系信息，并将取得的户籍信息辅以思维导图的方式来清楚的反映当事人为其祖父唯一法定继承人，再结合民国时期的地契以证明当事人为该套房屋的权利人。并根据以上最基础的证据先行向法院立案，通过与立案庭的法官沟通，来明确法院认为本案所需要的证据，以此为后续调查取证的方向。在多次与立案庭法官沟通的过程中，我们明确了法官认为立案需要我们补充的证据为：（1）反映落实发还政策时，该房屋是否发还至当事人的祖父；（2）反映当事人祖父弟弟的子女确为本案纠纷当事人。因为当时我们还不清楚出售方是一个人还是几个人。

2、两次的信息公开申请，初步锁定证据存放单位

    在明确法院所需求的证据后，我们团队判断该档案资料应当存放在住建部门，便先向苏州市住建局申请了信息公开，苏州市住建局邮件回复该信息资料存放于苏州市住建委，我们又再次向苏州市住建委申请了信息公开。苏州市住建委却电话答复，该信息不属于信息公开范围，但是其答复的理由经团队研究缺乏法律依据，我们便带领当事人至苏州市住建委的线下窗口反映该问题并请求其依法予以公开。经过双方多次沟通，住建委同意让我们至苏州某房管所进行查看，但不提供该档案的复印件。至此，我们明确了该初步证据存放于苏州某房管所。

3、现场取证，获悉完整证据存放地

    我们和当事人至苏州某房管所查看档案资料时进行了录音录像以便采集证据。于该房管所的档案资料中，我们明确所见发还资料上载明该套房屋发还至当事人的祖父。我们当场询问：既然发还至当事人的祖父，为什么后来房屋会被其弟弟的子女所售卖，有无除发还材料以外的信息。该房管所工作人员答复，他们对此不清楚，应当至苏州市不动产登记中心进一步调查。取证完毕后，我们通过对录音录像中重点信息的截取，获得了该案件所需要的初步证据，也是法官需要我们补充的第一项证据即“发还资料”，并且明确了进一步取证的方向为苏州市不动产登记中心。

4、再次立案，开具诉前调查令调取信息，发现关键性证据

    在整理完证据后，我们团队研究认为已经取得初步证据，但不动产登记中心的调档若无法院开具的调查令无法取得。我们便向法院第二次提出立案申请，并向立案庭法官说明根据“发还资料”与户籍信息已经可以反映我方当事人为实际权利人，其所需要的第二项证据于不动产登记中心，根据法律规定若无法院开具的调查令实难调取的情况。通过与法官的沟通，说服了法官同意开具调查令，并当场拟出诉前调查令申请书提交至法院。后我们持调查令至不动产登记中心调取证据，却被告知法院开具的此张调查令仅能调取该房屋的现势状态，无法提供既往的房屋买卖信息等档案资料。但是我们在不动产登记中心查阅信息时，通过观察其电脑上所展示的内容，发现本案的关键性事实证据正存放在不动产登记中心。随即我们又折返回法院，向法院说明了该调查令仅能调取现势信息的情况，并且明确告知法院查明本案的事实就存放在不动产登记中心，以律师自身的名义当场出具情况说明说服法院先行将本案予以立案并且开具诉中调查令，调取该套房屋于不动产登记中心的全部档案资料。至此，对该案的调查终于即将拨开云雾见天日。

5、持调查令，查明事实真相

    在取得诉中调查令后，我们再次至苏州市不动产登记中心调取证据，但是不动产登记中心第一次复制给我们的证据，仍是有所残缺，仅提供了当事人祖父弟弟的子女将房屋出卖给现在权利人的登记材料，却没有该房屋是如何从当事人祖父处转而登记到其弟弟子女处的材料。我们翻看档案资料发现了该问题，便依据法院开具的调查令告知不动产登记中心工作人员应当给与我们全部的资料，并指出其已经提供的档案资料中在逻辑和事实上是必然有所残缺的，不可能是全部的档案资料。在我们的据理力争下，不动产登记中心工作人员才提供给我们完整的档案资料，发现当事人祖父的弟弟一家的一个人出具了一份《情况说明》，称发还政策是错误的，应发还给其一家。对此，房管所称情况属实，并盖章落款。仅仅凭该《情况说明》，案涉房屋登记到了当事人祖父的弟弟一家六口人名下。此时，我们终于揭开了尘封了几十年的档案，该案事实真相大白。

三、启示

本次调查取证虽然过程几经曲折，但是最终还是取得了一个不错的结果，而在这过程中有一些能够对我们以后的工作的启示。

1、调查取证要锲而不舍。在我们实际工作中，调查取证时往往会因为一两次尝试的失败而灰心丧气，而放弃了明明近在咫尺的成果。而我们应当意识到的是，当事人委托我们的调查取证的内容往往就是并不能轻易取得的，否则当事人完全可以自行调取而无需委托律师。所以我们调查取证犹如警察破案，学习他们锲而不舍的精神。

2、调查取证应多管齐下。本案中为调查取证，我们采取了信息公开申请、线下提出书面异议、现场录音录像，申请调查令等多种途径，多方面结合才最终取得了一个较好的结果。所以，我们在调查取证时，应多思考并且多换角度思考，是否还有其他手段，是否有之前没有考虑到的角度与方向。只有多维度思考后，才能找到多种达到目的的途径。俗话说，方法总比困难多。

3、律师应当懂得如何去“争”。律师的日常工作中，难免会经常与法官、检察官以及其他的政府工作人员打交道，对方出于不同的立场考虑对案件以及部分事务的态度不可能与律师完全一致，而律师则要为维护当事人之利益与对方“争上一争”。比如本案中，我们义正词严地要求住建委工作人员向我们公开信息材料，与不动产登记中心工作人员争辩其应当向我们提供全部档案。当然“争”也是要有礼有节，有法律依据的争，在“争”之前我们需要充分掌握相应的法律法规，在“争”之中我们要控制情绪，仅讲事实与法律，不要有无关的情绪性发言。

四、结语

    调查取证是律师的基本功，本文旨在阐述律师办案实践中的经验，希望通过详细的阐明调查取证中一步一步向前推进、寻找方向的思路与实践来给予遇到类似问题的同行或者当事人一些帮助，也是对自己一次有趣办案经验的总结，希望通过文字记述的方式强化自身的感悟，并且与大家分享交流。